ВЕСТИ

Прямой Эфир

    Прогнозы

      Российские девелоперы готовятся к обороне

      Москва, 7 февраля - "Вести.Экономика". 2019 г. существенно изменит расклад сил на рынке недвижимости. Девелоперы готовятся к лету, когда официально изменится принцип финансирования строительства жилья. Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов, считает Михаил Ганелин, старший аналитик "АТОН".

      Михаил Ганелин, старший аналитик "АТОН"

      Прошлый год стал лучшим для девелоперов за последние 10 лет. Все публичные компании (ПИК, ЛСР, "Эталон") увеличили продажи жилья на 10-40% г/г в денежном выражении на фоне снижения ставок по ипотеке до исторически низкого уровня 9-9,5%. Особенно сильными оказались продажи в последнем квартале: не только из-за сезонности, но и из-за опасения покупателей, что низкие ставки – явление временное, а сильный спрос и ужесточение регулирования сектора приведут к росту цен на квартиры. Покупатели оказались правы: на фоне ажиотажного спроса цены подскочили в среднем на 10-15% по сравнению с годом ранее, а ставки по ипотеке повысились на 1-1,5%. Чего ожидать от рынка недвижимости?

      В июле изменится принцип финансирования строительства жилья. С этого момента возведение жилого дома будет идти не за счет дольщиков, а за счет банковских кредитов в рамках проектного финансирования, а покупатели будут класть деньги в уполномоченный банк на специальные эскроу-счета. Как только застройщик построит дом и передаст ключи покупателю, то получит доступ к его деньгам на эскроу-счетах и погасит кредит. А если не построит – это будут проблемы застройщика и банка, а покупатели вернут свои деньги. Таким образом, новое регулирование призвано защитить покупателей от банкротств, мошенников и ситуаций с обманутыми дольщиками.

      Изначально закон должен был распространяться только на новые проекты, запущенные с июля 2019 г. Однако в конце года правительство решило расширить его и на строящиеся объекты. Это решение оказалось неожиданным для многих девелоперов, так как кардинально поменяло экономику текущих проектов. Кроме этого нововведения, с прошлого года ужесточились и другие требования к застройщикам. Например, увеличение доли собственных средств в проекте и контроль над расходами застройщика.

      Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов, что может спровоцировать сокращение предложения жилья (особенно в регионах), а необходимость кредитования в банках увеличит расходы застройщиков. Если спрос на жилье не ослабнет, застройщики будут и дальше поднимать цены, в среднем до 10% в год. Впрочем, однозначно утверждать, что сильный спрос в этом году сохранится, нельзя. Рост ипотечных ставок и снижение доходов населения могут его охладить и не позволят повышать цены дальше. На дворе только февраль, и данных по продажам в этом году пока нет.

      А что происходит с акциями девелоперов? Несмотря на отличные операционные результаты по итогам 2018 г., акции некоторых компаний ("Эталон", ЛСР) оказались одними из худших инвестиций в прошлом году, упав на 30-40%. Причины падения – корпоративные риски, низкая ликвидность, ужесточение регулирования отрасли. Инвесторы опасаются, что рост продаж девелоперов не транслируется в рост дивидендов. Кроме того, в целом акции девелоперов сложны для фундаментального анализа.

      Из-за изменения регулирования сложно оценить, сколько жилья девелоперы продадут в этом году, с какой рентабельностью. Сами компании ждут, что их результаты в 2019 г. будут не хуже, чем в 2018 г. Мы считаем, что и ЛСР, и "Эталон" летом заплатят неплохие дивиденды за 2018 г., которые могут составить около 11-12% – вполне приличный уровень для акций второго эшелона.

      Среди краткосрочных драйверов роста для акций можно выделить сильные финансовые результаты по МСФО за 2018 г., которые компании опубликуют в марте. Это может дать дополнительный толчок их акциям, однако оснований для существенного роста мы пока не видим. Возможно, большая ясность относительно перспектив девелоперов появится ближе к лету, когда станет понятен эффект от новых правил игры в отрасли.



      Новости партнеров

      Форма обратной связи

      Отправить

      Форма обратной связи

      Отправить